Kembali ke The Wall Avenue Journal edisi 9 September 2008, ketika kesadaran akan bencana keuangan internasional semakin luas dan mendalam, saya memperkirakan bahwa dari sekian banyak tuntutan hukum yang diajukan oleh pelanggan real estat dengan harapan dapat memulihkan deposit prakonstruksi awal mereka, di antara orang-orang dengan peluang pencapaian tertinggi adalah skenario di mana pengembang tidak berhasil menyelesaikan tugas tepat waktu.
Meskipun tidak ada jaminan cara untuk menguji perkiraan ini, menurut saya, secara umum, perkiraan ini terbukti benar. Dapatkan, misalnya, opini baru dari Eleventh Circuit — pengadilan banding federal terbaik dengan yurisdiksi di Florida, dan pengadilan yang telah berperan penting dalam menciptakan gelombang litigasi real estat terkini. Di dalam Resor liburan Harvey v. Lake Buena Vista, LLC, 2009 WL 19340 (11th Cir. 5 Jan. 2009), Eleventh Circuit menguatkan pengembalian uang jaminan pembelian pengadilan yang dikurangi yang dikompensasi untuk perolehan kondominium Orlando, menemukan bahwa pengembang telah melanggar perjanjian perolehan dengan gagal mengirimkan unit dengan metode tepat waktu. Khususnya, Sirkuit Kesebelas tidak memberikan tempat bagi pengembang untuk melakukan penyimpangan dari agenda desain dua tahun yang dijanjikan. Meskipun pengembang memperoleh sertifikasi hunian hanya lima kali setelah batas waktu dua tahun, pengadilan memutuskan bahwa hal ini juga terlambat karena masalah peraturan, meskipun terdakwa menerangkan bahwa tambahan lima kali tersebut berakhir. disebabkan oleh masalah di luar kewenangannya – lambatnya proses pengurusan izin jalan raya.
Menariknya, dalam mencapai kesimpulannya, Eleventh Circuit menghindari kesulitan tambahan yang dihadapi pembeli di pengadilan yang lebih rendah — yaitu, tidak peduli apakah pengembang telah melanggar ketentuan pengungkapan Undang-Undang Pengungkapan Lengkap Pendapatan Tanah Antar Negara Bagian (ILSA) federal. ) karena gagal mendaftarkan kondominium ke Bagian Perumahan dan Peningkatan Perkotaan (HUD) AS dan memberikan Laporan Tempat Tinggal federal kepada pembeli. Seperti yang telah saya tulis sebelumnya, pengadilan federal jelas tidak bersedia untuk memutuskan konsumen atas pernyataan yang diajukan kurang dari ILSA, pelanggaran yang sering dianggap sebagai hiper-teknologi dan tidak material dalam situasi di mana suatu usaha biasanya dikirim sesuai dengan jaminan yang disebutkan oleh pengembang.
Sebaliknya, mudah untuk melihat mengapa pengadilan mungkin lebih bersimpati kepada konsumen dalam situasi di mana desain ditunda secara tidak wajar. Perhitungannya sederhana saja: semakin lama suatu pembangunan belum selesai, semakin lama pula simpanan pembeli terikat pada pekerjaan yang tidak dapat ditinggali dan tidak dapat dijual. Dan hampir setiap hari pasar real estate yang terperosok dalam kemerosotan bersejarah hanya memperburuk sisi negatifnya bagi pembeli. Langkah-langkah penyitaan perusahaan pinjaman terbaru namun tidak mengejutkan dari pengembang menginformasikan kisah dasar tentang pembangun yang tidak memiliki uang untuk membayar pinjaman, kontraktor, atau subkontraktor. Hal ini menunjukkan bahwa beberapa inisiatif yang masih harus diselesaikan di seluruh negeri akan melewati tenggat waktu penyelesaian yang ditetapkan dalam kontrak – jika memang berhasil diselesaikan.
Sederhananya, calon pembeli dengan klaim penundaan konstruksi peluang yang telah memutuskan bahwa mereka tidak memiliki ketekunan Pekerjaan disarankan untuk menegaskan janji hukum mereka secepat dan setegas mungkin. Meskipun penundaan desain mungkin merupakan jalan menuju pembatalan perjanjian investasi yang berhasil, secara umum, semakin lama perjanjian tersebut menunggu untuk mendapatkan tindakan resmi, semakin besar kemungkinan bahwa pengembang akan dapat membantah bahwa pelanggan — dengan cara mereka atau keterlambatannya sendiri — telah mengesampingkan pernyataan resmi apa pun.